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Mietrecht & CO2KostAufG
Modernisierungsumlage beim Heizungstausch: Was Vermieter & Mieter wissen müssen
Aktualisiert: 2026-08-01Rechtsstand: GModG 29.07.2026
Beim Heizungstausch im vermieteten Mehrfamilienhaus oder der vermieteten Eigentumswohnung treffen Mietrecht und Klimaschutzrecht aufeinander. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt im neu geschaffenen § 559k BGB präzise Obergrenzen für die Mieterhöhung nach einem Heizungstausch – während das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) Vermieter bei ineffizienten Bestandsheizungen an den CO₂-Preisen beteiligt.
Die Modernisierungsumlage nach § 559k BGB beim Heizungstausch
Wird eine alte Heizung durch eine moderne Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe) ersetzt, darf der Vermieter die aufgewendeten Kosten nach § 559k BGB als Modernisierungsmieterhöhung anteilig auf die Jahresmiete umlegen.
Dabei gelten jedoch strenge Schutzregeln für Mieter:
| Regelungsbereich | Standard-Modernisierung (§ 559 BGB) | Heizungstausch (§ 559k BGB) |
|---|---|---|
| Umlagesatz pro Jahr | 8% der aufgewendeten Kosten | 10% der Kosten, WENN staatliche Förderung genutzt wurde |
| Förderabzug | Fördergelder müssen vorab abgezogen werden | Zwingender Abzug der Drittmittelförderung (KfW) |
| Kappungsgrenze (Mieterhöhung) | Max. 3,00 €/m² bzw. 2,00 €/m² in 6 Jahren | Strenge Sonder-Kappungsgrenze von maximal 0,50 € pro m² Wohnfläche monatlich |
| Instandhaltungsabzug | Pauschal oder exakt abzuziehen | Kostenanteil einer reinen Erhaltungsmaßnahme muss abgezogen werden |
Die 0,50 €/m² Schutzgrenze für Mieter
Selbst wenn die Netto-Investition rechnerisch eine höhere Umlage rechtfertigen würde: Nach § 559k Abs. 2 BGB darf sich die monatliche Kaltmiete infolge des reinen Heizungstauschs um nicht mehr als 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen.
Beispielrechnung für eine 80 m² Mietwohnung
| Kostenposition | Betrag Gesamthaus (4 WE) | Anteil 80 m² Wohnung (25%) |
|---|---|---|
| Brutto-Kosten neue Wärmepumpenanlage | 48.000 € | 12.000 € |
| Abzug Instandhaltungsanteil (alter Kessel war fällig) | - 12.000 € | - 3.000 € |
| Abzug KfW-Zuschuss (z. B. 30% Grundförderung) | - 10.800 € | - 2.700 € |
| Verbleibende umlagefähige Modernisierungskosten | 25.200 € | 6.300 € |
| Rechnerische Mieterhöhung 10% / Jahr | 2.520 € / Jahr | 630 € / Jahr (52,50 €/Monat) |
| Rechnerischer Aufschlag pro m² | — | 0,66 € / m² monatlich |
| Tatsächlich zulässige Mieterhöhung (Kappung 0,50 €/m²) | — | Maximal 40,00 € pro Monat (0,50 € × 80 m²) |
Das 10-Stufen-Modell des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG)
Während Vermieter früher 100% der CO₂-Kosten über die Heizkostenabrechnung an die Mieter durchreichen durften, gilt seit 2023 das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höher ist der Pflichtanteil des Vermieters an den CO₂-Zertifikaten:
| Kohlendioxidausstoß des Gebäudes (kg CO₂/m²/Jahr) | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| < 12 kg CO₂/m² (Effizienzhaus, Wärmepumpe) | 100% | 0% |
| 17 – 22 kg CO₂/m² (Guter Altbau) | 70% | 30% |
| 32 – 37 kg CO₂/m² (Teilsanierter Altbau) | 40% | 60% |
| 47 – 52 kg CO₂/m² (Schlechter Zustand) | 10% | 90% |
| > 52 kg CO₂/m² (Ungedämmter Problem-Altbau) | 5% | 95% (Vermieter zahlt fast alles) |
Finanzieller Hebel für Vermieter
Mit dem Anstieg des CO₂-Preises über den EU ETS 2 ab 2028 auf über 150 bis 200 €/Tonne müssen Vermieter ungedämmter Gas- oder Ölgebäude hunderte Euro pro Mietpartei und Jahr aus eigener Tasche für CO₂-Zertifikate zahlen. Ein Umstieg auf eine Wärmepumpe senkt den Vermieteranteil am CO₂-Preis sofort auf 0 €.
Typische Fehler von Vermietern
- Fehler 1: Fördergelder nicht von der Umlage abziehen. Wer die KfW-Förderung einbehält und trotzdem die Bruttokosten umlegt, begeht eine unzulässige Mieterhöhung.
- Fehler 2: Frist für Modernisierungsankündigung verpassen. Der Heizungstausch muss den Mietern mindestens 3 Monate vor Beginn in Textform mit Kostenschätzung angekündigt werden (§ 555c BGB).
- Fehler 3: 0,50-€-Deckel übersehen. Eine Überschreitung der Kappungsgrenze macht die Mieterhöhungserklärung unwirksam.
Fragen an Hausverwaltung und Energieberater
- 1. *„In welcher Stufe des CO2KostAufG befindet sich unser Mietobjekt aktuell und wie viel Euro CO₂-Kosten trägt der Vermieter derzeit jährlich?“*
- 2. *„Welcher Betrag muss als ersparte Instandhaltung vom Angebot der Heizungsfirma abgezogen werden?“*
- 3. *„Wie hoch ist die rechtssichere Mieterhöhung unter Beachtung der 0,50-€/m²-Kappungsgrenze nach § 559k BGB?“*
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